Le principe de la loi Scellier
LA LOI SCELLIER : UN DISPOSITIF D'INVESTISSEMENT LOCATIF
LE PRINCIPE DE LA LOI SCELLIER
Les contribuables français réalisant, entre le 1er janvier 2011 et le 31 décembre 2012, un investissement locatif neuf (ou en l’état futur d’achèvement) peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu.
LES AVANTAGES FISCAUX DE LA LOI SCELLIER
Avec le dispositif SCELLIER le contribuable, quelle que soit sa Tranche Marginale d'Imposition, bénéficie d'une réduction d'impôt pouvant atteindre 22% du prix de revient du bien.
Le taux de la réduction d’impôt est fonction de 2 critères :
- l’année d’acquisition du logement (acte notarié), et
- le niveau de performance énergétique du bâtiment.
Calcul de la réduction d'impôt
La réduction d’impôt se calcule sur le prix de revient de l’appartement et ne s’applique qu’à un seul logement par an. On entend par prix de revient : le prix d’acquisition du logement majoré des honoraires de notaire, des commissions versées aux intermédiaires, des droits d’enregistrement et taxe de publicité foncière ; sont donc exclus de la base de calcul les frais de garantie bancaire (frais d’hypothèque ou de cautionnement et frais de dossier bancaire).
Ce prix de revient est retenu dans la limite de 300 000 €.
Soit 300 000 € x 2,44 % = 7 333 € par an de réduction sur l’impôt payé.
La réduction d’impôt est répartie par parts égales, sur neuf ans. Elle est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement (ou de son acquisition si elle est postérieure).
Le « Scellier intermédiaire » procure des avantages fiscaux supplémentaires :
- abattement de 30% du montant des loyers,
- réduction d’impôt supplémentaire au terme des 9 ans (1,67% par an sur 6 ans maximum).
Le contribuable s’engage alors à respecter, dès le début de la location, des conditions supplémentaires:
- plafonnement des ressources du locataire,
- plafonds de loyer plus faibles,
- location interdite à un ascendant ou un descendant.
CONDITIONS D’APPLICATION DE LA LOI SCELLIER
L’engagement de location Le bien doit être loué nu pour une période minimale de neuf ans à un locataire qui en fait sa résidence principale. Le non respect de cet engagement entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.
Le respect de plafonds de loyer En fonction de la situation géographique du bien, le loyer pratiqué par l’investisseur ne doit pas dépasser un plafond (fixé par décret).
L’optimisation du cadre Scellier implique un conseil personnalisé. Nous vous invitons donc à contacter votre Conseiller habituel.
Loi LMNP
LMNP : LA REDUCTION D’IMPOT EN LOCATION MEUBLEE
Les contribuables français réalisant, en 2011 et/ou 2012, un investissement en location meublée dans des résidences spécifiques peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu.
LES CONDITIONS D’APPLICATION
Les logements concernés
Pour bénéficier de la réduction d’impôt, l’investissement en location meublée doit être réalisé dans :
- Une résidence avec services pour étudiants ;
- Une résidence de tourisme classée ;
- Une résidence avec services aux personnes âgées ou handicapées ayant obtenu l’agrément «qualité»;
- Une résidence médicalisée.
Les obligations de l’investisseur
L’activité de location meublée ne doit pas être exercée à titre professionnel, et les revenus issus de la location du bien doivent être imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
L’investisseur s’engage en contrepartie à louer le bien meublé pendant au moins neuf ans à l’exploitant de la résidence.
LA REDUCTION D’IMPOT
Cette réduction d’impôt est applicable aux investissements réalisés jusqu’au 31 décembre 2012.
Calcul de la réduction d’impôt
Le taux de la réduction d’impôt est de 18% pour les investissements réalisés en 2011 et 2012.
Cette réduction est calculée sur le prix de revient du logement hors taxe et hors meubles (prix d’acquisition hors taxe majoré des frais afférents à l’acquisition tels que les honoraires de notaire, droits de timbre, taxe de publicité foncière).
La réduction d’impôt est répartie sur neuf ans. Lorsque la fraction de la réduction d’impôt excède l’impôt dû, il est possible de reporter le solde sur l’impôt des six années suivantes. L’avantage fiscal est accordé au titre de l’année d’achèvement du logement ou de celle de son acquisition si celle-ci est postérieure.
Rappel : Le déficit généré par l’opération est imputable uniquement sur des revenus de même nature (BIC non professionnels issus de la location meublée), on ne peut générer aucune économie d’impôt supplémentaire par l’imputation des déficits sur le revenu global.
LA POSSIBILITE DE RECUPER LA TVA
L’assujettissement des loyers Les loyers issus des locations en meublé à usage d’habitation sont généralement exonérés de TVA. Les loueurs en meublés peuvent cependant y être assujettis lorsque l’exploitant propose, outre l’hébergement, au moins trois des prestations suivantes (devant être rendues dans les mêmes conditions qu’un service quasi hôtelier), à savoir :
- le petit-déjeuner ;
- l’entretien régulier des parties communes et privatives ;
- la fourniture de linge de maison ;
- la réception de la clientèle.
La récupération de TVA
Lorsque l’investissement remplit ces conditions, il est possible de soumettre les loyers à TVA : cela permet à l’investisseur de demander la récupération de la TVA ayant grevé l’acquisition du bien (taux à 19,6%). Ce remboursement intervient généralement dans les 6 mois qui suivent la livraison.
L’option de soumettre les loyers à la TVA est d’une durée de 10 ans. La demande de récupération de la taxe de 19,6% de l'investissement entraîne reconduction de cette option. Par conséquent, la TVA ne sera définitivement acquise qu’après 20 ans d’assujettissement.
L’optimisation du cadre Borloo implique un conseil personnalisé. Nous vous invitons donc à contacter votre Conseiller habituel.
PTZ+
La nouvelle réforme de l’accession à la propriété est entrée en application le 1er janvier 2011; elle passe par la
création d’un nouveau PTZ, appelé PTZ+, qui s’inscrit dans la Loi de finance 2011.
L’objectif affiché de cette réforme est de mettre à la disposition des primo accédants un prêt universel, accessible
à tous, quel que soit leur niveau de revenu.
Le nouveau dispositif
Depuis le 1er janvier 2011, un "prêt à taux zéro renforcé" est commercialisé et concerne tous les primo-
accédants qui se lancent dans un projet immobilier.
La création de ce prêt à taux zéro doit compenser la suppression du crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt,
instauré par la loi TEPA* de 2007
(* Travail, Emploi, Pouvoir d’Achat)
Contrairement l’ancien taux zéro, ce nouveau dispositif est accessible sans condition de ressource.
Ce PTZ concerne toutes les acquisitions de résidence principale, aussi bien dans le neuf que dans l'ancien, et
quelle que soit la zone géographique du lieu d’investissement
Les Pouvoirs Publics ont mis à disposition sur Internet le simulateur PTZ+